En un mercado inmobiliario que poco a poco se va reacomodando luego de años de estancamiento, la ciudad de Buenos Aires (CABA) es la zona que más rápido reacciona al crédito hipotecario. Esto se da por la penetración financiera, la mayor formalidad en los ingresos de los hogares y el mayor nivel de ingresos, principalmente frente a otras ciudades del país, de acuerdo a un análisis realizado por Tejido Urbano.

Las escrituras en CABA crecieron un 31% en los primeros diez meses del año (el último reporte registrado) y ya, a octubre, son superiores a las de todo 2022. Fueron un total de actos de compraventa de 5987 escrituras -el mejor mes de los últimos seis-.

“Volvemos a tener récord: el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras. Refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas” explica el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo y agrega: “con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria”. Los créditos hipotecarios en este caso tuvieron un impacto importante, representaron casi el 15,8% del total de las operaciones realizadas en octubre: 944; a pesar del notable incremento, los préstamos todavía no llegaron al máximo registrado en 2018.

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“Ya empieza a aparecer el impacto del crédito hipotecario y esto se traduce en mayor accesibilidad a la vivienda”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Durante años las transacciones con hipotecas representaban el 3% o 4% de las operaciones, pero hoy esos números casi que se cuadruplicaron y subieron al 14% en septiembre, y eso que recién el avión está carreteando, pero cuando despegue, el impacto será mayor”.

Los brokers inmobiliarios coinciden en que, además del crédito, el motivo detrás del buen número de escrituras está en el atractivo de los precios y en la paz cambiaria, elementos que harán que los meses que restan del año sigan siendo altos en niveles operaciones de compraventa. Y que, este impacto del crédito impacta no solo en la suba del valor de las propiedades, particularmente en el caso de los departamentos usados, que es el que mueven los préstamos; sino también en la demanda: el 65% se dirige a la ciudad de Buenos Aires, el 18% al GBA norte y el 17% a GBA sur, de acuerdo al último informe realizado por Zonaprop.

De esta manera, el portal inmobiliario da a conocer que la vida de un aviso de compraventa se reduce más en CABA que en el resto de las zonas. Por supuesto que esto no solo dependerá del barrio en el que esté ubicado, sino también de la tipología. Según explicaron desde el portal inmobiliario, hoy en día las tipologías más demandas tardan entre tres y cuatro meses entre que se publican y se venden.

Entonces, la gran pregunta que surge es: ¿Cuáles son los departamentos más demandados?

En la actualidad en la ciudad de Buenos Aires, los departamentos que se tienen más presión de demanda son los de tres ambientes: representan 16 puntos más que los dos ambientes (que antes solían estar en el primer puesto). Específicamente en CABA y GBA norte es donde más crece la demanda de este segmento, mientras que en GBA oeste y sur las unidades de dos ambientes son las de mayor presión de demanda cuando antes solían serlo los monoambientes.

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Un dato a tener en cuenta es que, teniendo en cuenta la presión de demanda, Colegiales es el barrio que mayor índice presenta, con un total de 150%. Le siguen Santa Rita (146%) y Recoleta (141%). Mientras que por el lado contrario se encuentran: Villa del Parque (2%), Villa Devoto (2,4%) y San Nicolás (2,4%), como las zonas con menos búsquedas.

¿Cuánto cuesta un departamento de 3 ambientes por barrio?

Los 10 más caros

1. Puerto Madero: US$477.800
2. Palermo: US$265.200
3. Núñez: US$242.400
4. Belgrano: US$239.300
5. Colegiales: US$210.000
6. Retiro: US$201.300
7. Recoleta: US$199.000
8. Villa Devoto: US$197.100
9. Coghlan: US$190.100
10. Villa Urquiza: US$187.700

Los 10 más baratos:

1. Villa Soldati: US$62.700
2. Lugano: US$72.700
3. Parque Avellaneda: US$103.900
4. Nueva Pompeya: US$104.400
5. La Boca: US$106.000
6. Villa Riachuelo: US$106.400
7. Constitución: US$112.900
8. Floresta: US$114.800
9. Parque Patricios: US$115.300
10. Balvanera: US$121.700

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Los barrios con precios intermedios

1. Villa del Parque: US$151.600
2. Agronomía: US$151.400
3. Liniers: US$147.400
4. Villa Real: US$145.800
5. Flores: US$143.900
6. Barracas: US$142.800
7. Montserrat: US$139.400
8. Santa Rita: US$139.200
9. Paternal: US$137.800
10. Monte Castro: US$137.400